Um investidor que assina hoje um compromisso não enfrenta o mesmo mercado que no início de 2023. As taxas de crédito começaram a relaxar, os preços se corrigiram na maioria das metrópoles e as regras do jogo mudaram com a proibição de alugar imóveis com baixa eficiência energética. Compreender esses movimentos permite calibrar um projeto de investimento imobiliário em 2024 sem sofrer o descompasso entre as manchetes e a realidade do terreno.
Imóveis com baixa eficiência energética e obras de renovação: o verdadeiro filtro de rentabilidade
Desde janeiro de 2024, os imóveis classificados como G no DPE não podem mais ser alugados. Poderíamos nos contentar em evitá-los, mas é precisamente aí que se escondem oportunidades para os investidores dispostos a realizar obras.
Um imóvel classificado como G ou F é negociado com um desconto às vezes significativo em relação a um imóvel equivalente com melhor classificação. O desconto relacionado ao DPE cria uma alavanca de rentabilidade para quem calcula corretamente o custo da renovação energética (isolamento, troca de caldeira, ventilação) antes de assinar.
Os retornos variam nesse ponto: dependendo da configuração da construção, o valor das obras pode variar de simples a triplo. Um apartamento em condomínio da década de 1970 com paredes de concreto não isoladas custará muito mais para ser colocado em conformidade do que uma pequena casa de pedra com sótão aproveitável. Verificamos sistematicamente três elementos antes de nos comprometer:
- O diagnóstico de desempenho energético detalhado, não apenas a letra, mas os itens de perda identificados pelo avaliador.
- A viabilidade das obras em condomínio: o isolamento externo requer uma votação em assembleia geral, o que pode bloquear um cronograma.
- As ajudas disponíveis (MaPrimeRénov’, CEE) e sua compatibilidade com um projeto locativo, pois alguns dispositivos são reservados para residências principais.
Encontramos em o site Newsyoung para o immo análises regulares sobre essas arbitragens entre preço de compra, custo de renovação e rendimento locativo esperado.
Taxas de crédito e preço de compra: um efeito tesoura a ser monitorado
Os preços passaram por uma correção na maioria das metrópoles em 2024, mas essa correção não foi uniforme: algumas áreas tensionadas resistiram, enquanto setores periurbanos sofreram quedas mais acentuadas.
No lado do crédito, as taxas começaram a cair de forma moderada após os picos alcançados no final de 2023. A combinação de preços em queda e taxas em relaxamento melhora a capacidade de empréstimo, mas não se deve confundir melhoria com retorno às condições de 2021.
Concretamente, um investidor que podia emprestar um certo valor em 2021 a taxas muito baixas encontra hoje um montante comparável, não graças às taxas (que permanecem mais altas), mas devido à correção dos preços. O efeito tesoura funciona, desde que não se pague demais por um imóvel contando com uma futura queda das taxas que não é garantida.
Apartamentos e casas: duas dinâmicas distintas
O índice INSEE-Notaires mostra que, após seis trimestres consecutivos de queda entre 2023 e 2024, os preços dos imóveis antigos começaram a subir novamente no primeiro trimestre de 2025. Essa recuperação é mais acentuada para os apartamentos do que para as casas.
Para um investidor em locação, essa divergência conta. Os apartamentos no centro da cidade encontram compradores (e locatários) mais rapidamente, enquanto as casas individuais na periferia permanecem sob pressão. Naturalmente, orientamos um projeto locativo para o segmento que oferece a melhor liquidez na revenda.
Fim do dispositivo Pinel: quais opções para o investimento locativo
O Pinel se extinguiu no final de 2024. Muitos investidores que construíam seu projeto em torno dessa redução de impostos se encontram sem um suporte fiscal equivalente. O reflexo seria buscar um dispositivo de substituição, mas a ausência de Pinel força a raciocinar em termos de rendimento real em vez de vantagem fiscal.
O status LMNP (locador de imóveis mobiliados não profissional) permanece acessível e permite amortizar o imóvel contabilmente, o que reduz a tributação sobre os rendimentos locativos. O regime real de tributação, mais complexo de gerenciar do que um simples abatimento fixo, torna-se rentável assim que as despesas (juros de empréstimo, obras, seguro, imposto predial) superam a metade dos aluguéis recebidos.
O contrato de mobilidade, pensado para locações de curta duração (um a dez meses), também abre um nicho para investidores localizados perto de campi universitários, centros hospitalares ou áreas de emprego temporário. A demanda locativa permanece sustentada e a rotatividade, embora mais frequente, permite ajustar o aluguel regularmente.
Volume de transações 2024 e projeção: recuperação ou normalização
As vendas de imóveis antigos na França subiram para quase 945.000 transações em 2025, cerca de 12% a mais do que em 2024, segundo o Conselho Superior do Notariado. Esse rebote é real, mas não traz o mercado de volta aos níveis de 2021-2022, quando ultrapassávamos um milhão de vendas.
Fala-se de normalização do mercado, não de uma recuperação eufórica. Para um investidor, essa distinção muda a estratégia: as boas oportunidades ainda existem, mas a janela de negociação se fecha gradualmente à medida que os compradores retornam.
Os imóveis que saem mais rapidamente compartilham características comuns:
- Um DPE na categoria A a D, evitando qualquer restrição de renovação a curto prazo.
- Uma localização com oferta de transporte e comércio nas proximidades, critério que se tornou prioritário para os locatários.
- Um preço coerente com o mercado local, sem sobrepreço relacionado a obras de decoração recentes que o investidor não solicitou.
O mercado imobiliário de 2024 redistribuiu as cartas entre perfis de investidores. Aqueles que compram um imóvel para renovar com um DPE degradado, controlando o orçamento das obras e visando um rendimento locativo líquido, se posicionam no segmento mais promissor. A correção dos preços e a estabilização gradual das taxas de crédito oferecem um quadro mais claro do que há dezoito meses.
