Un investisseur qui signe aujourd’hui un compromis ne fait pas face au même marché que celui de début 2023. Les taux de crédit ont amorcé une détente, les prix se sont corrigés dans la plupart des métropoles, et les règles du jeu ont changé avec l’interdiction de louer les passoires thermiques. Comprendre ces mouvements permet de calibrer un projet d’investissement immobilier en 2024 sans subir le décalage entre les gros titres et la réalité du terrain.
Passoires thermiques et travaux de rénovation : le vrai filtre de rentabilité
Depuis janvier 2024, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. On pourrait se contenter de l’éviter, mais c’est précisément là que se nichent des opportunités pour les investisseurs prêts à engager des travaux.
Un bien classé G ou F se négocie avec une décote parfois significative par rapport à un logement équivalent mieux noté. La décote liée au DPE crée un levier de rentabilité pour qui chiffre correctement le coût de la rénovation énergétique (isolation, changement de chaudière, ventilation) avant de signer.
Les retours varient sur ce point : selon la configuration du bâti, le montant des travaux peut aller du simple au triple. Un appartement en copropriété des années 1970 avec des murs en béton non isolés coûtera bien plus cher à remettre aux normes qu’une petite maison en pierre avec combles aménageables. On vérifie systématiquement trois éléments avant de s’engager :
- Le diagnostic de performance énergétique détaillé, pas seulement la lettre, mais les postes de déperdition identifiés par le diagnostiqueur.
- La faisabilité des travaux en copropriété : l’isolation par l’extérieur nécessite un vote en assemblée générale, ce qui peut bloquer un calendrier.
- Les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE) et leur compatibilité avec un projet locatif, car certains dispositifs sont réservés aux résidences principales.
On trouve sur le site Newsyoung pour l’immo des analyses régulières sur ces arbitrages entre prix d’achat, coût de rénovation et rendement locatif attendu.
Taux de crédit et prix d’achat : un effet ciseau à surveiller
Les prix ont connu une correction dans la plupart des métropoles en 2024, mais cette correction n’a pas été uniforme : certaines zones tendues ont résisté, tandis que des secteurs périurbains ont accusé des baisses plus marquées.
Côté crédit, les taux ont amorcé une baisse mesurée après les sommets atteints fin 2023. La combinaison prix en baisse et taux en détente améliore la capacité d’emprunt, mais il ne faut pas confondre amélioration et retour aux conditions de 2021.
Concrètement, un investisseur qui pouvait emprunter un certain montant en 2021 à taux très bas retrouve aujourd’hui une enveloppe comparable, non pas grâce aux taux (qui restent plus élevés), mais grâce à la correction des prix. L’effet ciseau fonctionne, à condition de ne pas surpayer un bien en comptant sur une baisse future des taux qui n’est pas garantie.
Appartements et maisons : deux dynamiques distinctes
L’indice INSEE-Notaires montre qu’après six trimestres consécutifs de baisse entre 2023 et 2024, les prix des logements anciens ont recommencé à augmenter au premier trimestre 2025. Cette reprise est plus marquée pour les appartements que pour les maisons.
Pour un investisseur en locatif, cette divergence compte. Les appartements en centre-ville retrouvent plus vite des acquéreurs (et des locataires), tandis que les maisons individuelles en périphérie restent sous pression. On oriente naturellement un projet locatif vers le segment qui offre la meilleure liquidité à la revente.
Fin du dispositif Pinel : quelles options pour l’investissement locatif
Le Pinel s’est éteint fin 2024. Beaucoup d’investisseurs qui construisaient leur projet autour de cette réduction d’impôt se retrouvent sans béquille fiscale équivalente. Le réflexe serait de chercher un dispositif de remplacement, mais l’absence de Pinel force à raisonner en rendement réel plutôt qu’en avantage fiscal.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) reste accessible et permet d’amortir le bien comptablement, ce qui réduit l’imposition sur les revenus locatifs. Le régime réel d’imposition, plus complexe à gérer qu’un simple abattement forfaitaire, devient rentable dès que les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) dépassent la moitié des loyers perçus.
Le bail mobilité, pensé pour des locations de courte durée (un à dix mois), ouvre aussi un créneau pour les investisseurs situés près de campus universitaires, de centres hospitaliers ou de zones d’emploi temporaire. La demande locative y reste soutenue et le turn-over, bien que plus fréquent, permet d’ajuster le loyer régulièrement.
Volume de transactions 2024 et projection : reprise ou normalisation
Les ventes de logements anciens en France sont remontées à près de 945 000 transactions en 2025, soit environ 12 % de plus qu’en 2024, selon le Conseil supérieur du notariat. Ce rebond est réel, mais il ne ramène pas le marché aux niveaux de 2021-2022, quand on dépassait le million de ventes.
On parle de normalisation du marché, pas de reprise euphorique. Pour un investisseur, cette distinction change la stratégie : les bonnes affaires existent encore, mais la fenêtre de négociation se referme progressivement à mesure que les acheteurs reviennent.
Les biens qui partent le plus vite partagent des caractéristiques communes :
- Un DPE en catégorie A à D, évitant toute contrainte de rénovation à court terme.
- Une localisation avec une offre de transport et des commerces à proximité, critère devenu prioritaire pour les locataires.
- Un prix cohérent avec le marché local, sans surcote liée à des travaux de décoration récents que l’investisseur n’a pas demandés.
Le marché immobilier de 2024 a redistribué les cartes entre profils d’investisseurs. Ceux qui achètent un bien à rénover avec un DPE dégradé, en maîtrisant le budget travaux et en visant un rendement locatif net, se positionnent sur le segment le plus porteur. La correction des prix et la stabilisation progressive des taux de crédit offrent un cadre plus lisible qu’il y a dix-huit mois.