Un investitore che firma oggi un compromesso non si trova di fronte allo stesso mercato di inizio 2023. I tassi di interesse hanno iniziato a diminuire, i prezzi si sono corretti nella maggior parte delle metropoli e le regole del gioco sono cambiate con il divieto di affittare gli immobili energeticamente inefficienti. Comprendere questi movimenti consente di calibrare un progetto di investimento immobiliare nel 2024 senza subire il divario tra i titoli e la realtà del terreno.
Immobili energeticamente inefficienti e lavori di ristrutturazione: il vero filtro di redditività
Da gennaio 2024, gli immobili classificati G nel DPE non possono più essere messi in affitto. Si potrebbe semplicemente evitare questo, ma è proprio qui che si nascondono opportunità per gli investitori pronti a intraprendere lavori.
Un immobile classificato G o F viene negoziato con uno sconto talvolta significativo rispetto a un alloggio equivalente meglio classificato. Lo sconto legato al DPE crea un leva di redditività per chi calcola correttamente il costo della ristrutturazione energetica (isolamento, sostituzione della caldaia, ventilazione) prima di firmare.
I ritorni variano su questo punto: a seconda della configurazione dell’edificio, l’importo dei lavori può variare da semplice a triplo. Un appartamento in condominio degli anni ’70 con muri in cemento non isolati costerà molto di più per essere messo a norma rispetto a una piccola casa in pietra con soffitte abitabili. Si verificano sistematicamente tre elementi prima di impegnarsi:
- Il diagnostico di prestazione energetica dettagliato, non solo la lettera, ma i punti di dispersione identificati dal perito.
- La fattibilità dei lavori in condominio: l’isolamento esterno richiede un voto in assemblea generale, il che può bloccare un calendario.
- Le agevolazioni disponibili (MaPrimeRénov’, CEE) e la loro compatibilità con un progetto locativo, poiché alcuni dispositivi sono riservati alle residenze principali.
Si trovano su il sito Newsyoung per l’immobiliare analisi regolari su questi arbitrati tra prezzo d’acquisto, costo di ristrutturazione e rendimento locativo atteso.
Tassi di interesse e prezzi d’acquisto: un effetto forbice da monitorare
I prezzi hanno subito una correzione nella maggior parte delle metropoli nel 2024, ma questa correzione non è stata uniforme: alcune aree tese hanno resistito, mentre i settori periurbani hanno registrato cali più marcati.
Per quanto riguarda il credito, i tassi hanno iniziato a diminuire moderatamente dopo i picchi raggiunti alla fine del 2023. La combinazione di prezzi in calo e tassi in diminuzione migliora la capacità di indebitamento, ma non bisogna confondere miglioramento con ritorno alle condizioni del 2021.
Concretamente, un investitore che poteva prendere in prestito un certo importo nel 2021 a tassi molto bassi oggi trova un importo comparabile, non grazie ai tassi (che rimangono più alti), ma grazie alla correzione dei prezzi. L’effetto forbice funziona, a condizione di non pagare eccessivamente un immobile contando su una futura diminuzione dei tassi che non è garantita.
Appartamenti e case: due dinamiche distinte
L’indice INSEE-Notaires mostra che dopo sei trimestri consecutivi di calo tra il 2023 e il 2024, i prezzi degli immobili antichi hanno ricominciato a salire nel primo trimestre del 2025. Questa ripresa è più marcata per gli appartamenti che per le case.
Per un investitore in locazione, questa divergenza conta. Gli appartamenti in centro città trovano più rapidamente acquirenti (e inquilini), mentre le case unifamiliari in periferia rimangono sotto pressione. Si orienta naturalmente un progetto locativo verso il segmento che offre la migliore liquidità alla rivendita.
Fine del dispositivo Pinel: quali opzioni per l’investimento locativo
Il Pinel è terminato alla fine del 2024. Molti investitori che costruivano il loro progetto attorno a questa riduzione fiscale si trovano senza un sostegno fiscale equivalente. Il riflesso sarebbe cercare un dispositivo sostitutivo, ma l’assenza di Pinel costringe a ragionare in termini di rendimento reale piuttosto che di vantaggio fiscale.
Il regime LMNP (locatore non professionale di immobili arredati) rimane accessibile e consente di ammortizzare l’immobile contabilmente, il che riduce la tassazione sui redditi locativi. Il regime reale di imposizione, più complesso da gestire rispetto a un semplice abbattimento forfettario, diventa redditizio non appena le spese (interessi di prestito, lavori, assicurazione, tassa fondiaria) superano la metà degli affitti percepiti.
Il contratto di mobilità, pensato per affitti a breve termine (da uno a dieci mesi), apre anche un segmento per gli investitori situati vicino a campus universitari, centri ospedalieri o zone di lavoro temporaneo. La domanda locativa rimane sostenuta e il turnover, sebbene più frequente, consente di adeguare regolarmente l’affitto.
Volume delle transazioni 2024 e proiezione: ripresa o normalizzazione
Le vendite di immobili antichi in Francia sono risalite a quasi 945.000 transazioni nel 2025, ovvero circa il 12% in più rispetto al 2024, secondo il Consiglio superiore del notariato. Questo rimbalzo è reale, ma non riporta il mercato ai livelli del 2021-2022, quando si superava il milione di vendite.
Si parla di normalizzazione del mercato, non di ripresa euforica. Per un investitore, questa distinzione cambia la strategia: gli affari vantaggiosi esistono ancora, ma la finestra di negoziazione si chiude progressivamente man mano che gli acquirenti tornano.
Gli immobili che partono più rapidamente condividono caratteristiche comuni:
- Un DPE in categoria A a D, evitando qualsiasi vincolo di ristrutturazione a breve termine.
- Una localizzazione con un’offerta di trasporto e negozi nelle vicinanze, criterio diventato prioritario per gli inquilini.
- Un prezzo coerente con il mercato locale, senza sovrapprezzo legato a lavori di decorazione recenti che l’investitore non ha richiesto.
Il mercato immobiliare del 2024 ha ridistribuito le carte tra i profili degli investitori. Coloro che acquistano un immobile da ristrutturare con un DPE degradato, controllando il budget per i lavori e mirando a un rendimento locativo netto, si posizionano sul segmento più promettente. La correzione dei prezzi e la progressiva stabilizzazione dei tassi di interesse offrono un quadro più leggibile rispetto a diciotto mesi fa.
