Een investeerder die vandaag een compromis ondertekent, staat niet voor dezelfde markt als begin 2023. De kredietrentes zijn begonnen te ontspannen, de prijzen zijn gecorrigeerd in de meeste metropolen, en de spelregels zijn veranderd met de verbod op het verhuren van thermisch onrendabele woningen. Het begrijpen van deze bewegingen stelt in staat om een vastgoedinvesteringsproject in 2024 te kalibreren zonder het verschil tussen de krantenkoppen en de realiteit van de markt te ondergaan.
Thermisch onrendabele woningen en renovatiewerkzaamheden: het echte rendementfilter
Sinds januari 2024 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens de DPE niet meer worden verhuurd. Men zou zich kunnen beperken tot het vermijden ervan, maar precies daar liggen kansen voor investeerders die bereid zijn om werkzaamheden uit te voeren.
Een woning die als G of F is geclassificeerd, wordt soms met een significante korting verhandeld ten opzichte van een gelijkwaardige woning met een betere classificatie. De korting die verband houdt met de DPE creëert een hefboom voor rendement voor degenen die de kosten van de energie renovatie (isolatie, vervanging van de ketel, ventilatie) correct inschatten voordat ze ondertekenen.
De terugkoppelingen variëren op dit punt: afhankelijk van de configuratie van het gebouw kunnen de kosten van de werkzaamheden variëren van eenvoudig tot drievoudig. Een appartement in een VvE uit de jaren 1970 met niet-geïsoleerde betonnen muren zal veel duurder zijn om aan de normen te voldoen dan een klein stenen huis met inrichtbare zolder. We controleren systematisch drie elementen voordat we ons engageren:
- De gedetailleerde energieprestatie diagnose, niet alleen de letter, maar ook de verliesposten die door de diagnosticeerder zijn geïdentificeerd.
- De haalbaarheid van de werkzaamheden in de VvE: isolatie van de buitenkant vereist een stemming in de algemene vergadering, wat een tijdschema kan blokkeren.
- De beschikbare subsidies (MaPrimeRénov’, CEE) en hun compatibiliteit met een verhuurproject, aangezien sommige regelingen zijn gereserveerd voor hoofdverblijven.
Op de site Newsyoung voor vastgoed zijn er regelmatig analyses te vinden over deze afwegingen tussen aankoopprijzen, renovatiekosten en verwachte huurinkomsten.
Kredietrentes en aankoopprijzen: een schaarseffect om in de gaten te houden
De prijzen hebben in de meeste metropolen in 2024 een correctie ondergaan, maar deze correctie was niet uniform: sommige gespannen gebieden hebben standgehouden, terwijl peri-urbane gebieden sterkere dalingen hebben gekend.
Wat betreft de kredietzijde, zijn de rentes begonnen te dalen na de pieken die eind 2023 werden bereikt. De combinatie van dalende prijzen en ontspannende rentes verbetert de leencapaciteit, maar men moet verbetering niet verwarren met een terugkeer naar de voorwaarden van 2021.
Concreet gezien, een investeerder die in 2021 een bepaald bedrag tegen zeer lage rentes kon lenen, vindt vandaag een vergelijkbaar bedrag, niet dankzij de rentes (die hoger blijven), maar dankzij de prijscorrectie. Het schaarseffect werkt, op voorwaarde dat men een woning niet overbetaalt in de hoop op een toekomstige renteverlaging die niet gegarandeerd is.
Appartements en huizen: twee verschillende dynamieken
De INSEE-Notaires index laat zien dat na zes opeenvolgende kwartalen van daling tussen 2023 en 2024, de prijzen van bestaande woningen in het eerste kwartaal van 2025 weer zijn gaan stijgen. Deze heropleving is sterker voor appartementen dan voor huizen.
Voor een investeerder in verhuur is deze divergentie belangrijk. Appartementen in het stadscentrum vinden sneller kopers (en huurders) terug, terwijl eengezinswoningen aan de rand onder druk blijven staan. Een verhuurproject wordt natuurlijk gericht op het segment dat de beste liquiditeit bij doorverkoop biedt.
Einde van het Pinel-systeem: welke opties voor vastgoedverhuur
De Pinel is eind 2024 beëindigd. Veel investeerders die hun project rond deze belastingvermindering bouwden, staan nu zonder een gelijkwaardige fiscale steun. De reflex zou zijn om naar een vervangend systeem te zoeken, maar het ontbreken van Pinel dwingt tot redeneren in reëel rendement in plaats van in fiscale voordelen.
De status van LMNP (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) blijft toegankelijk en maakt het mogelijk om de woning boekhoudkundig af te schrijven, wat de belasting op huurinkomsten vermindert. Het werkelijke belastingregime, dat complexer te beheren is dan een eenvoudige forfaitaire aftrek, wordt rendabel zodra de kosten (leningrente, werkzaamheden, verzekering, onroerende voorheffing) meer dan de helft van de ontvangen huur bedragen.
De mobiliteitshuur, bedoeld voor kortetermijnverhuur (één tot tien maanden), opent ook een niche voor investeerders in de buurt van universiteitscampussen, ziekenhuizen of tijdelijke werkgebieden. De huurvraag blijft daar sterk en de doorloop, hoewel frequenter, maakt het mogelijk om de huur regelmatig aan te passen.
Transactievolume 2024 en projectie: herstel of normalisatie
De verkopen van bestaande woningen in Frankrijk zijn gestegen tot bijna 945.000 transacties in 2025, wat ongeveer 12% meer is dan in 2024, volgens de Hoge Raad van Notarissen. Dit herstel is reëel, maar brengt de markt niet terug naar de niveaus van 2021-2022, toen er meer dan een miljoen verkopen waren.
We spreken van normalisatie van de markt, niet van een euforisch herstel. Voor een investeerder verandert deze onderscheiding de strategie: er zijn nog steeds goede deals, maar het onderhandelingsvenster sluit geleidelijk naarmate de kopers terugkomen.
De woningen die het snelst verkocht worden, delen gemeenschappelijke kenmerken:
- Een DPE in categorie A tot D, waardoor er geen kortetermijnrenovatieverplichtingen zijn.
- Een locatie met een aanbod van openbaar vervoer en winkels in de buurt, een criterium dat prioriteit heeft gekregen voor huurders.
- Een prijs die in lijn is met de lokale markt, zonder een toeslag voor recente decoratiewerkzaamheden die de investeerder niet heeft gevraagd.
De vastgoedmarkt van 2024 heeft de kaarten opnieuw verdeeld tussen investeerdersprofielen. Degenen die een woning kopen om te renoveren met een verslechterde DPE, terwijl ze het budget voor de werkzaamheden beheersen en streven naar een netto huur rendement, positioneren zich in het meest veelbelovende segment. De prijscorrectie en de geleidelijke stabilisatie van de kredietrentes bieden een duidelijker kader dan achttien maanden geleden.
