Ein Investor, der heute einen Vorvertrag unterschreibt, sieht sich nicht dem gleichen Markt gegenüber wie zu Beginn des Jahres 2023. Die Kreditkosten haben sich entspannt, die Preise haben sich in den meisten Metropolen korrigiert, und die Spielregeln haben sich mit dem Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen geändert. Diese Bewegungen zu verstehen, ermöglicht es, ein Immobilieninvestitionsprojekt für 2024 zu kalibrieren, ohne den Abstand zwischen den Schlagzeilen und der Realität vor Ort zu erleiden.
Energetisch ineffiziente Wohnungen und Renovierungsarbeiten: der wahre Rentabilitätsfilter
Seit Januar 2024 dürfen Wohnungen, die im DPE (Energieausweis) mit G klassifiziert sind, nicht mehr vermietet werden. Man könnte versuchen, dies zu vermeiden, aber genau hier liegen die Chancen für Investoren, die bereit sind, Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Eine mit G oder F klassifizierte Immobilie wird oft mit einem signifikanten Abschlag im Vergleich zu einer gleichwertigen, besser bewerteten Wohnung gehandelt. Der Abschlag, der mit dem DPE verbunden ist, schafft einen Rentabilitätshebel für diejenigen, die die Kosten der energetischen Renovierung (Dämmung, Heizungswechsel, Belüftung) korrekt kalkulieren, bevor sie unterschreiben.
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt: Je nach Bauweise können die Kosten für die Arbeiten von einfach bis dreifach variieren. Eine Eigentumswohnung aus den 1970er Jahren mit nicht isolierten Betonwänden wird viel teurer sein, um sie auf den neuesten Stand zu bringen, als ein kleines Steinhaus mit ausbaubaren Dachräumen. Vor einer Verpflichtung überprüft man systematisch drei Elemente:
- Das detaillierte Energieleistungsdiagnose, nicht nur den Buchstaben, sondern auch die von dem Diagnostiker identifizierten Verlustposten.
- Die Durchführbarkeit der Arbeiten in der Eigentümergemeinschaft: Die Dämmung von außen erfordert eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung, was einen Zeitplan blockieren kann.
- Die verfügbaren Förderungen (MaPrimeRénov’, CEE) und ihre Vereinbarkeit mit einem Mietprojekt, da einige Programme nur für Hauptwohnsitze reserviert sind.
Auf der Website Newsyoung für Immobilien finden sich regelmäßige Analysen zu diesen Abwägungen zwischen Kaufpreis, Renovierungskosten und erwarteter Mietrendite.
Kreditkosten und Kaufpreise: ein Scheren-Effekt, den es zu beobachten gilt
Die Preise haben in den meisten Metropolen im Jahr 2024 eine Korrektur erfahren, aber diese Korrektur war nicht einheitlich: Einige angespannte Gebiete haben Widerstand geleistet, während periphere Sektoren stärkere Rückgänge verzeichneten.
Auf der Kreditseite haben die Zinsen nach den Höchstständen Ende 2023 einen moderaten Rückgang eingeleitet. Die Kombination aus sinkenden Preisen und entspannenden Zinsen verbessert die Kreditaufnahmefähigkeit, aber man sollte Verbesserung nicht mit einer Rückkehr zu den Bedingungen von 2021 verwechseln.
Konkreter gesagt, ein Investor, der 2021 einen bestimmten Betrag zu sehr niedrigen Zinsen leihen konnte, findet heute ein vergleichbares Budget, nicht dank der Zinsen (die höher bleiben), sondern dank der Preisrückgänge. Der Scheren-Effekt funktioniert, solange man eine Immobilie nicht überteuert, in der Hoffnung auf einen zukünftigen Zinsrückgang, der nicht garantiert ist.
Wohnungen und Häuser: zwei unterschiedliche Dynamiken
Der INSEE-Notarindex zeigt, dass die Preise für ältere Wohnungen nach sechs aufeinanderfolgenden Quartalen des Rückgangs zwischen 2023 und 2024 im ersten Quartal 2025 wieder zu steigen begonnen haben. Diese Erholung ist deutlicher für Wohnungen als für Häuser.
Für einen Investor im Mietsektor zählt diese Divergenz. Wohnungen im Stadtzentrum finden schneller Käufer (und Mieter) wieder, während Einfamilienhäuser am Stadtrand unter Druck bleiben. Man orientiert ein Mietprojekt natürlich auf das Segment, das die beste Liquidität beim Wiederverkauf bietet.
Ende des Pinel-Systems: welche Optionen für die Mietinvestition
Das Pinel-System ist Ende 2024 ausgelaufen. Viele Investoren, die ihr Projekt um diese Steuervergünstigung herum aufgebaut haben, finden sich ohne gleichwertige steuerliche Stütze wieder. Der Reflex wäre, nach einem Ersatzsystem zu suchen, aber das Fehlen von Pinel zwingt dazu, in realen Renditen zu denken anstatt in steuerlichen Vorteilen.
Der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) bleibt zugänglich und ermöglicht es, die Immobilie buchhalterisch abzuschreiben, was die Besteuerung der Mieteinkünfte senkt. Das reale Besteuerungsregime, das komplexer zu verwalten ist als ein einfacher Pauschalabzug, wird rentabel, sobald die Kosten (Darlehenszinsen, Arbeiten, Versicherung, Grundsteuer) mehr als die Hälfte der erhaltenen Mieten übersteigen.
Der Mobilitätsmietvertrag, der für Kurzzeitvermietungen (ein bis zehn Monate) gedacht ist, eröffnet auch eine Nische für Investoren in der Nähe von Universitätscampus, Krankenhäusern oder temporären Arbeitszonen. Die Mietnachfrage bleibt dort stabil, und der Turnover, obwohl häufiger, ermöglicht es, die Miete regelmäßig anzupassen.
Transaktionsvolumen 2024 und Prognose: Erholung oder Normalisierung
Die Verkäufe von älteren Wohnungen in Frankreich sind im Jahr 2025 auf fast 945.000 Transaktionen gestiegen, was etwa 12 % mehr als 2024 entspricht, so der Oberste Rat der Notare. Dieser Anstieg ist real, bringt den Markt jedoch nicht auf das Niveau von 2021-2022 zurück, als über eine Million Verkäufe überschritten wurden.
Es wird von einer Normalisierung des Marktes gesprochen, nicht von einer euphorischen Erholung. Für einen Investor ändert diese Unterscheidung die Strategie: Es gibt immer noch gute Gelegenheiten, aber das Verhandlungsspielraum schließt sich allmählich, während die Käufer zurückkehren.
Die Immobilien, die am schnellsten verkauft werden, teilen gemeinsame Merkmale:
- Ein DPE in der Kategorie A bis D, das kurzfristig keine Renovierungszwänge mit sich bringt.
- Eine Lage mit einem Angebot an Verkehrsanbindungen und Geschäften in der Nähe, ein Kriterium, das für Mieter zunehmend priorisiert wird.
- Ein Preis, der mit dem lokalen Markt übereinstimmt, ohne Überbewertung aufgrund von kürzlich durchgeführten Dekorationsarbeiten, die der Investor nicht angefordert hat.
Der Immobilienmarkt 2024 hat die Karten unter den Investorenprofilen neu gemischt. Diejenigen, die eine Immobilie mit einem schlechten DPE kaufen, die zu renovieren ist, während sie das Budget für die Arbeiten im Griff haben und eine Nettomietrendite anstreben, positionieren sich im am stärksten wachsenden Segment. Die Preisrückgänge und die schrittweise Stabilisierung der Kreditkosten bieten einen klareren Rahmen als vor achtzehn Monaten.
